房屋買賣合同模板

房屋買賣合同。

您了解合同的格式是什么樣的嗎？隨著法律的不斷進(jìn)步，簽訂合同必須按照規(guī)定的方式進(jìn)行，才能具備法律效力。如果您想更好地了解“房屋買賣合同”，小編推薦給您這篇詳細(xì)解讀的文章，希望這些資源能為您提供有價(jià)值的信息！

房屋買賣合同(篇1)

合同號， _____________________

售房人， _____________________________________ (以下簡稱甲方)

購房人， _____________________________________ (以下簡稱乙方)

中介方，置業(yè)有限公司(以下簡稱丙方)

甲、乙、丙三方根據(jù)中華人民共和國有關(guān)法律、行政法規(guī)和天津市相關(guān)地方性法規(guī)的規(guī)定，在合法、平等、自愿、相互信任的基礎(chǔ)上簽訂本合同，承諾共同遵守。

第一條，房屋基本情況

1、甲方自愿將座落在 ______________________ 區(qū)_ (嚴(yán)格按照房本或商品房合同填寫)的房屋(以下簡稱“該房屋”)出售給乙方乙方對該房屋已作充分了解并實(shí)地看房，對該房屋現(xiàn)狀無異議，愿意購買該房屋。甲方須保證房屋在合同簽訂后的狀況和看房時(shí)一樣。

2、該房屋的基本情況如下: 房屋性質(zhì)， (私產(chǎn)、公產(chǎn)、商品房合同、企業(yè)產(chǎn)、宗教產(chǎn)、軍產(chǎn)、還遷協(xié)議、房改購房、合作建房，不要寫“其他”等模糊詞語)

_______________________________________________________________________

所有權(quán)人，_ (一般只寫公產(chǎn)和私產(chǎn)的)_房型， ____________________建筑/計(jì)租面積，_____________________________________________

(關(guān)于該房屋的基本情況特別是，建筑 /計(jì)租面積、所有權(quán)人、房屋性質(zhì)一定要給房本所在交易中心內(nèi)勤打電話核實(shí)一遍，以免以后產(chǎn)生糾紛。 )

所有權(quán)人，公、企產(chǎn)為_____________企業(yè)或_____________房管站!

第二條，成交價(jià)格

甲、乙雙方協(xié)商后的實(shí)際成交價(jià)格為， 人民幣 ______________________________________(大寫)，該房屋產(chǎn)權(quán)或租賃權(quán)過戶的相關(guān)費(fèi)用由 _______________________承擔(dān)，(該房屋產(chǎn)權(quán)或租賃權(quán)過戶費(fèi)用的計(jì)算依據(jù)是指定評估機(jī)構(gòu)對該房屋的評估價(jià)格，而非丙方 提供的交易參考價(jià)和甲乙雙方商定的實(shí)際成交價(jià)。)該房屋配套設(shè)施過戶的相關(guān)費(fèi)用由 ___________________ 擔(dān)。 講清土地證過戶費(fèi)用。

第三條，信息服務(wù)費(fèi)及支付

甲、乙、丙三方簽訂本合同時(shí)，甲方須向丙方交納中介服務(wù)費(fèi)人民幣元(大寫)及代辦過戶手續(xù)費(fèi)人民幣_____________________________________________________ (大寫)，乙方須向丙方交 納中介服務(wù)費(fèi)人民幣_________________________________ 元(大寫)及代辦過戶手續(xù)費(fèi)人民幣 元(大寫)。

第四條，付款約定(本條各款項(xiàng)均不計(jì)利息)

1、乙方向丙方的交款約定，

(1) 乙方于 ______ 年 ________ 月 ______ 日交付定金人民幣 不超過20% _元(大房屋買賣(置換)合同

樓層，

總層數(shù): 雙方協(xié)商一致就列明)

使用性質(zhì):

附屬設(shè)施，(只要甲乙身份證號碼，一定寫清 身份證號碼，一定寫清寫);

(2)____________________________________________________________________________________________乙方按約定交清全款后，甲乙雙方按丙方要求在日內(nèi)開始辦理該房屋的過戶手續(xù)。(修改為甲乙雙方按丙方要求在5日內(nèi)將辦理該房屋過戶的全部手續(xù)及材料交丙方保管。)

2、丙方對甲方的付款約定，

(1)待該房屋過戶全部手續(xù)辦理完畢，且甲、乙雙方確認(rèn)該房屋費(fèi)用交接清楚并在結(jié)款通知單簽字三日后(遇節(jié)假日付款時(shí)間順延)，結(jié)清全款。

(2) ____ 一定不要寫具體時(shí)間即“丙方于____年____月____日對甲方付款”__________________________________

第五條，相關(guān)事宜

1、若乙方需要貸款并請丙方為其承擔(dān)他項(xiàng)權(quán)辦理之前擔(dān)保責(zé)任，則以丙方的評估價(jià)格作為乙方貸款和丙方承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的依據(jù)，乙方需向丙方支付相應(yīng)的服務(wù)費(fèi)，辦理貸款的相關(guān)費(fèi)用由乙方自行負(fù)擔(dān)。

2、丙方為甲乙雙方提供交易機(jī)會，丙方應(yīng)如實(shí)傳遞甲方或乙方所提供的信息，就有關(guān)政策法規(guī)進(jìn)行咨詢，并協(xié)助甲乙雙方辦理產(chǎn)權(quán)或租賃權(quán)過戶手續(xù)，甲乙雙方須提供相應(yīng)的合法證件。

(1)乙方須保證所提供的各種材料與證明的真實(shí)、可靠。如因證明不屬實(shí)或其資信度不夠造成的貸款未果，乙方承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任及經(jīng)濟(jì)損失。

(2)乙方須按照約定按時(shí)到指定銀行辦理貸款手續(xù)，否則貸款延期責(zé)任由 乙方承擔(dān)。

3、如甲、乙任何一方拒絕履行合同或解除合同，或發(fā)生本條1、2、3違約責(zé)任，均由違約方向另一方支付本合同第二條確定的房屋實(shí)際成交價(jià)的10%乍為違約金。實(shí)際損失超過違約金總額的，責(zé)任方應(yīng)據(jù)實(shí)賠償，且丙方所收取的本 合同中約定的中介服務(wù)費(fèi)一律不予退還。

第六條，免責(zé)條款

如因洪水、地震、火災(zāi)和法律、政府政策變化等不可抗力原因，導(dǎo)致本合同不能 全面履行的，甲、乙、丙三方互不承擔(dān)違約責(zé)任。

第七條，約定其它事宜

房屋買賣置換合同非公產(chǎn)、私產(chǎn)應(yīng)注明甲、乙雙方自行辦理該房屋的過戶或公正事宜!如房主本人未能到場，合同中可注明，由于房主未能到場，產(chǎn)生后果由賣方經(jīng)手人承擔(dān)

第八條，其它

1、本合同在履行中若發(fā)生爭議，甲、乙、丙三方應(yīng)協(xié)商解決。協(xié)商不成，任何 一方可向該房屋所在地人民法院提起訴訟。

2、本合同經(jīng)甲、乙、丙三方簽字蓋章后生效，一式三份，一份兩頁，甲、乙、 丙三方各執(zhí)一份。各種手續(xù)交接清楚，本合同自動作廢，并由丙方收回。

第九條:甲方承諾于_ (簽結(jié)件單當(dāng)日/具體日期/過戶進(jìn)件幾日內(nèi) 屋，并將該房屋鑰匙交于乙方。

甲乙雙方自行辦理該房屋所發(fā)生的水、氣、暖氣、有線電視、物業(yè)管理及戶口遷移等過戶手續(xù)及相關(guān)費(fèi)用的交接事宜。違約責(zé)任甲方須保證該房屋權(quán)屬無爭議，若發(fā)生與甲方有關(guān)的權(quán)屬糾紛或債務(wù)糾紛， 并承擔(dān)一切后果及違約責(zé)任。

甲、乙雙方須保證該房屋結(jié)構(gòu)無拆改或拆改得到相關(guān)管理部門的同意及持有 若因此影響辦理過戶手續(xù)，產(chǎn)生的一切后果及違約責(zé)任由 責(zé)任方負(fù)責(zé)。甲方認(rèn)可乙方貸款方式付款時(shí)，

(1) 貸款過程中，乙方提出終止貸款行為，則乙方須補(bǔ)齊所差房款，履行該合同，并承擔(dān)由此引起的經(jīng)濟(jì)損失，騰空該房電、煤由甲方負(fù)責(zé)解決合法、有效證件,繼續(xù)已交納的服務(wù)費(fèi)不予退還。

甲方(簽章)， 經(jīng)手人:

乙方(簽章)，經(jīng)手人，

聯(lián)系地址， 聯(lián)系地址，

聯(lián)系電話，聯(lián)系電話，

丙方(簽章) 經(jīng)手人，簽約 連鎖店，聯(lián)系 電話，

簽字確認(rèn)

房屋買賣合同(篇2)

賣方(以下簡稱甲方)，_________________

姓名，_________________

身份證號碼，_________________

地址，_________________

聯(lián)系電話，_________________

買方(以下簡稱乙方)，_________________

姓名，_________________

身份證號碼，_________________

聯(lián)系電話，_________________

經(jīng)甲、乙雙方友好協(xié)商，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方向甲方購買房產(chǎn)特簽訂本農(nóng)村的房屋買賣合同，以資共同信守執(zhí)行。

第一條房屋的基本情況，甲方房屋坐落于__________________，建筑登記面積為__________________平方米。

第二條價(jià)格，該房屋售價(jià)總金額為萬元整，大寫，_________________。

第三條付款方式，乙方于本合同簽訂之日向甲方支付定金____________元整(大寫，_________________)，余款____________元(大寫)在甲方移交房屋時(shí)一次性付清。

第四條房屋交付期限，甲方應(yīng)于本合同簽訂之日起日內(nèi)，將該房屋交付乙方。

第五條乙方逾期付款的違約責(zé)任，乙方如未按本合同第三條規(guī)定的時(shí)間付款，甲方對乙方的逾期應(yīng)付款有權(quán)追究違約責(zé)任。自本合同規(guī)定的應(yīng)付款限期之第二天起至實(shí)際付款之日止，每逾期一天，乙方按累計(jì)應(yīng)付款的%向甲方支付違約金。

甲方，_________________

___________年_______月_____日

乙方，_________________

___________年_______月_____日

房屋買賣合同(篇3)

合同編號，_____________甲方，_____________________________乙方，_____________________________簽訂日期，_________________________根據(jù)______________________經(jīng)雙方協(xié)商，簽訂本合同并信守下列條款，共同嚴(yán)格執(zhí)行。序號名 稱型號品牌數(shù)量單價(jià)小計(jì)123XXXX8910合 計(jì)，（人民幣大寫 元整）一、交提貨地點(diǎn)，___________________________；交貨期，_________個(gè)工作日。二、驗(yàn)收方法，甲方收到貨后清點(diǎn)數(shù)量，如對數(shù)量有異議，在三天內(nèi)發(fā)電報(bào)向乙方提出，否則作默認(rèn)。三、貨款結(jié)算方式及期限，___________________________。稅款，已含稅（_________發(fā)票）。四、質(zhì)量保證，________年內(nèi)非人為原因保修，終生維修。五、本合同依法簽定，經(jīng)甲乙雙方蓋章和代表簽字，即具有法律效力，雙方必須全面履行。如因故需變更或解除，需經(jīng)雙方協(xié)商一致，另立協(xié)議，任何一方違反本合同條約，均按民法典和有關(guān)規(guī)定承擔(dān)一切經(jīng)濟(jì)責(zé)任。六、其它約定事項(xiàng)1．傳真蓋章視為有效。2．甲方貨款未付清前，貨物無條件歸乙方所有。七、本合同自簽訂之日起生效。甲 方，乙 方，電 話，電 話， （XX，）開戶行，開戶行，帳 號，帳 號，地 址，地 址，代表簽字（蓋章），代表簽字（蓋章

房屋買賣合同(篇4)

房屋屬于不動產(chǎn)，其于不動產(chǎn)的特殊性，買賣房屋所有權(quán)應(yīng)從產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)辦理完畢之時(shí)起轉(zhuǎn)移給買受人。依據(jù)物權(quán)變動原理，不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的時(shí)間界限只適用法律規(guī)定，而不允許當(dāng)事人另行約定。然而，我們應(yīng)當(dāng)知道，不動產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移的時(shí)間界限，又因權(quán)利取得原因不同而有差異。各國民事法律將不動產(chǎn)權(quán)利取得原因區(qū)分為兩種，以法律行為方式取得和以法律行為之外其他方式取得。以法律行為取得不動產(chǎn)權(quán)利的，須將移轉(zhuǎn)權(quán)利的意思登記公示，否則不能產(chǎn)生取得不動產(chǎn)權(quán)利變動的效力。之所以規(guī)定以法律行為方式變動不動產(chǎn)物權(quán)需要經(jīng)過登記公示才產(chǎn)生物權(quán)變動的效力，是為了保護(hù)交易第三人利益，維護(hù)交易安全并鼓勵交易之實(shí)施。

近年來，隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，現(xiàn)行居民住房由福利分房政策變?yōu)樨泿呕⑸唐坊淖》空?，公民間買賣私房的現(xiàn)象也將日益增多。因此，以法律手段規(guī)范、管理房屋買賣當(dāng)事人的行為，確保房屋買賣的公平、公正、合法的進(jìn)行，已成為民事法律研究的重要課題之一。在此，依現(xiàn)行有關(guān)法律和法規(guī)就房屋買賣協(xié)議效力談?wù)務(wù)J識。

一、房屋買賣合同效力認(rèn)定的法律根據(jù)

房屋買賣合同屬民事買賣合同的范疇，其性質(zhì)為民事法律行為，認(rèn)定效力的目的在于解決是否受法律保護(hù)的問題，其社會效益是維護(hù)交易的安全和信譽(yù)。目前，房屋買賣合同效力認(rèn)定的根據(jù)主要是國務(wù)院發(fā)布的城市私房管理?xiàng)l例和我國立法機(jī)關(guān)頒布的民法典。其一、房屋買賣合同的形式要件問題，亦即買賣房屋協(xié)議是口頭或書面均可，還是必須采用書面形式。根據(jù)條例第6條第（二）項(xiàng)規(guī)定，購買房屋辦理過戶登記時(shí)，“須提交房屋所有權(quán)證、買賣合同和契證”。顯然，買賣房屋協(xié)議是以書面合同為其成立的要件。要求書面形式的要件關(guān)鍵是要認(rèn)定房屋買賣合同是諾成性合同，而非實(shí)踐性合同。只要買賣房屋合同當(dāng)事人以書面形式訂立合同即為合同成立并是有效的條件之一，不允許當(dāng)事人一方隨意翻悔。這一規(guī)定為當(dāng)事人因房價(jià)過高或過低等不合理、不合法原因毀約起到了有效的防范作用。其二、房屋買賣合同有效成立的實(shí)質(zhì)法律依據(jù)問題，亦即一項(xiàng)合法、有效房屋買賣民事法律行為成立須同時(shí)具備的條件。根據(jù)民法典第50條之規(guī)定為，第一、行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；第二、意思表示真實(shí)；第三、不違反法律和社會公共利益。由此可見，一項(xiàng)具體的房屋買賣合同只要符合上述形式要件和實(shí)質(zhì)要件就在特定當(dāng)事人之間產(chǎn)生了不可撤銷的特定權(quán)利和義務(wù)關(guān)系，任何一方不得隨意翻悔，若不履行便會產(chǎn)生法律的后果（或按違約制裁或按繼續(xù)強(qiáng)制履行處理）。

二、淺談房屋買賣存在的幾種類型

1、關(guān)于農(nóng)村房屋買賣協(xié)議效力

近年，農(nóng)村的房地產(chǎn)市場逐漸活躍，農(nóng)民往往將其在宅基地上所建房屋或者出租、或者售與他人。購買者中有的是本村或外村村民，有的是外來打工者，還有的則是城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民，在類似的房屋買賣中產(chǎn)生的糾紛也較多。該類案件訴至法院后，涉及的首要問題即是，合同是否有效。一種意見認(rèn)為，如果購房者能取得宅基地使用權(quán)，買賣合同不存在其他違法行為，則應(yīng)認(rèn)定合同有效。另一種意見認(rèn)為，村民對宅基地只享有使用權(quán)，而無處分的權(quán)利，而出售住房的行為，實(shí)際上已處分了宅基地使用權(quán)，故合同應(yīng)認(rèn)定無效。 更為嚴(yán)格。如果將這些規(guī)定適用于售房行為，購房者的資格待定，村民出售房屋將難上加難。

通過前述提到的法律、法規(guī)規(guī)定，不難看出，國家對宅基地申請是嚴(yán)格控制的，而上述規(guī)定并不涉及村民已按規(guī)定申請到宅基地并按審批手續(xù)建造房屋，但關(guān)系到在出售房屋問題上發(fā)生爭議如何認(rèn)定?？创@一問題，究其實(shí)質(zhì)是如何認(rèn)定宅基地的權(quán)利性質(zhì)，以及宅基地上的權(quán)利與地上建筑物的權(quán)利關(guān)系。

我國土地所有權(quán)的主體分為國家和集體兩種。宅基地所有權(quán)屬農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，其使用權(quán)由集體組織按法律規(guī)定的條件和程序劃撥給村民使用。作為宅基地使用權(quán)人，有權(quán)在取得的土地上享有占有、使用的權(quán)利，可以在該土地上建造住房以及其他附著物。作為使用權(quán)人無權(quán)單獨(dú)轉(zhuǎn)讓宅基地，但如果使用權(quán)人在宅基地上已建造了房屋，房屋的所有權(quán)的完整權(quán)能屬于宅基地使用權(quán)人。此時(shí)，房屋的所有權(quán)與土地的所有權(quán)分屬不同的權(quán)利主體，雙方在權(quán)利行使方面必然相互牽制。而房屋與土地緊密結(jié)合的特點(diǎn)決定了二者必有一方要妥協(xié)，或者房隨地走或者地隨房走。

如果只能允許房隨地走，那么村民因不享有土地的所有權(quán)將影響其房屋的所有權(quán)的行使。他只能對其建筑物或其他附著物享有占有、使用、收益的權(quán)利，而無從行使最重要的處分的權(quán)能。如果宅基地使用權(quán)人欲走出農(nóng)村、到處面的世界開創(chuàng)一番事業(yè)，其宅基地上的合法建筑只能通過出租來發(fā)揮物的效用。無疑，這使其權(quán)利的行使很不充分。如果允許地隨房走，即村民有權(quán)出售住房，村民對房屋所有權(quán)的行使將不存在任何障礙，那么此舉是否有礙集體經(jīng)濟(jì)組織對土地享有的所有權(quán)呢筆者認(rèn)為，并不影響。宅基地一旦劃撥給村民使用，集體經(jīng)濟(jì)組織對其所有的土地實(shí)際上并不能行使更多的權(quán)利。當(dāng)村民出售房屋時(shí)，僅僅是宅基地的使用權(quán)人換了另外的主體，村民并不能通過出售房屋而從中獲得宅基地的收益，他只能獲得出售建筑物的利益。因此，對集體經(jīng)濟(jì)組織的經(jīng)濟(jì)利益并不存在侵犯的問題。且允許農(nóng)村房屋自由轉(zhuǎn)讓，將使農(nóng)村的房屋發(fā)揮最大的效用。

民法典草案第十五章規(guī)定了宅基地使用權(quán)，從草案規(guī)定可看出，草案允許農(nóng)村房屋出售。該草案第２７２條，建造在宅基地上的住房所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的，宅基地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。第２７３條，建造在宅基地上的住房所有權(quán)抵押的，在實(shí)現(xiàn)該抵押權(quán)時(shí)，宅基地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。由此可見，草案對房屋所有權(quán)與宅基地使用權(quán)的關(guān)系采地隨房走。

應(yīng)該說草案的規(guī)定是積極、合理并可行的。我們可以比較一下城市居民的房屋所有權(quán)與農(nóng)村村民的房屋所有權(quán)。城市居民出售擁有所有權(quán)的住房，法律并未設(shè)置特別的規(guī)定。城市的房改房與農(nóng)村的房屋有一定的相似之處，房改房的售價(jià)中不含土地收益，因此建設(shè)部規(guī)定已售公房上市應(yīng)當(dāng)向國家或產(chǎn)權(quán)單位補(bǔ)交一部分土地收益。國家對城市房地產(chǎn)二級市場持積極的開放政策。農(nóng)村村民享有的住房所有權(quán)與城市居民的住房在所有權(quán)的權(quán)屬方面并無二致，如果對村民售房采限制性政策，對村民來說是不公平的。為此，筆者建議，國家對村民售房也可考慮參照城市房改房上市的有關(guān)做法，由集體土地所有權(quán)人收取一定的土地收益。作為村民，其無償使用宅基地是基于其特定的社員身份，通過購房取得他人宅基地使用權(quán)的人如果不具有社員身份，完全可以通過向土地的所有權(quán)人交納一定的費(fèi)用取得宅基地使用權(quán)。如果是具有社員身份的人，可分為兩種情況，其已有宅基地且達(dá)到國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，可以購買他人的住房，但必須繳納一定的土地費(fèi)用。如果是沒有宅基地或達(dá)不到規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，可以經(jīng)過報(bào)批后，無須繳納一定的土地費(fèi)用。如此考慮與國家的土地政策并不矛盾，國家對耕地的保護(hù)是采取嚴(yán)格的政策，而宅基地與耕地性質(zhì)不同，經(jīng)過合法報(bào)批，宅基地上已建造了建 筑物或附著物，一般不會再恢復(fù)到耕地性質(zhì)，允許農(nóng)村村民出售房屋與國家對耕地的保護(hù)政策并無抵觸。因此，對宅基地上住房的出售應(yīng)當(dāng)采用放開的政策。關(guān)于宅基地的控制應(yīng)當(dāng)在宅基地的申請上從嚴(yán)把關(guān)?！耙粦糁荒軗碛幸惶幷亍苯ㄗh改為“一戶只能申請一處宅基地”?？傊P者認(rèn)為，村民出售住房的合同，如果沒有其他違法行為，以認(rèn)定有效為宜。

2、關(guān)于城鎮(zhèn)私有房屋買賣合同效力

這個(gè)問題是處理和解決房屋買賣糾紛首先應(yīng)當(dāng)解決的問題，私有房屋買賣是私有房屋所有權(quán)產(chǎn)生轉(zhuǎn)移、變動的重要原因，然而房屋是重要的不動產(chǎn)，房屋的買賣與一般動產(chǎn)的買賣有著不同的要求，1、房屋買賣合同為要件合同，根據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法第四十條規(guī)定“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同”由此可以看出房屋買賣合同應(yīng)以書面形式，從而排除了口頭形式達(dá)成房屋買賣合同。2、對房屋買賣合同主體的限制。根據(jù)城市私有房屋管理?xiàng)l例規(guī)定“機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、企業(yè)、事業(yè)單位不得購買或變相購買城市私有房屋，如因特殊需要必須購買，須經(jīng)縣以上人民政府批準(zhǔn)”。此條規(guī)定明確了機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、企業(yè)、事業(yè)單位購買城市私有房屋尚需一定的程序。私有房屋分為農(nóng)村和城鎮(zhèn)兩方面，其中農(nóng)村私有房屋的買賣，國家并未明確規(guī)定需經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)和辦理任何手續(xù)，但國家對于宅基地的轉(zhuǎn)讓是有規(guī)定的，例如，1985年國務(wù)院關(guān)于制止農(nóng)村建房侵占耕地的緊急通知中規(guī)定，分配給社員的宅基地等，社員只有使用權(quán)，即不準(zhǔn)出租、買賣和擅自轉(zhuǎn)讓，也不準(zhǔn)在承包地、自留地上建房。1982年2月13日國務(wù)院發(fā)布的村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例中規(guī)定，由于買賣房屋轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)的，必需辦理土地權(quán)屬變更登記手續(xù)，更換證書。土地管理法中也規(guī)定，依法改變土地的所有權(quán)和使用權(quán)的，必需辦理土地權(quán)屬變更登記手續(xù)、更換證書。這一方面不再多述。3、房屋買賣合同的效力問題。在司法界對辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)是否為私有房屋買賣合同生效的必要條件呢未辦理登記手續(xù)的買賣合同是否就無效呢有兩種不同的觀點(diǎn)，一種觀點(diǎn)認(rèn)為，未辦理登記手續(xù)的應(yīng)認(rèn)定為無效，因?yàn)檫@違反了有關(guān)法律法規(guī)。筆者贊成下面一種觀點(diǎn)，中華人民共和國民法典第四十四條規(guī)定，依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效的，依照其規(guī)定。由此可以看出，合同生效有兩種情形，一是須辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效，這種批準(zhǔn)、登記指的是雙方當(dāng)事人簽訂合同后，將合同在規(guī)定的部門辦理批準(zhǔn)或登記才生效。二是合同一經(jīng)簽訂，合同即具有法律效力，合同本身無需批準(zhǔn)或登記。房屋買賣合同的效力問題，屬于第二種情形，他調(diào)整的是當(dāng)事人之間的一種債權(quán)債務(wù)關(guān)系，買賣后的產(chǎn)權(quán)登記不是合同生效的要求，而是合同一方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，是物權(quán)變動的要求，所以，是否辦理房屋過戶手續(xù)，影響的是標(biāo)的物的所有權(quán)是否依法轉(zhuǎn)移，而對買賣合同及其效力并無影響。另外從城市私有房屋管理?xiàng)l例第六條“……房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更時(shí)，須到房屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更登記手續(xù)”的規(guī)定中也可以看出，所有權(quán)登記手續(xù)僅是房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的必經(jīng)程序，而不是買賣合同的有效條件，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不能認(rèn)定房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，但不能以此來認(rèn)定買賣合同無效；另一方面，買賣合同是辦理所有權(quán)登記的必須證件之一，而無效合同是不能作為產(chǎn)權(quán)登記證件的。所以最高人民法院在有關(guān)的文件中所指的“買賣無效”應(yīng)當(dāng)理解為不發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的效力，在實(shí)踐中，如果將登記要件絕對化，不區(qū)分具體情況，則不利于保護(hù)善意一方當(dāng)事人的利益，維護(hù)交易秩序和財(cái)產(chǎn)秩序。

3、如何解決城鎮(zhèn)私有房屋中雙重買賣糾紛中存在的問題

某商品房銷售中心或公民個(gè)人將自己的房屋首先銷售給了一方，之后又重復(fù)將該房賣給另一方，法律應(yīng)當(dāng)支持哪一方購房戶，這類糾紛在現(xiàn)實(shí)生活中也并不少見，這里要具體情況具體分析，1、如果先購房一方已進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)登記，后購房方未予登記，則可依法支持前者，認(rèn)定后者的購房合同有效，由賣方承擔(dān)違約責(zé)任。2、如前、后兩方都進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，則應(yīng)根據(jù)雙方產(chǎn)權(quán)登記的合法性進(jìn)行審查或登記先后順序來認(rèn)定各自的效力問題。3、如果前、后兩方均未辦理產(chǎn)權(quán)登記，前方的購房合同意思表示真實(shí)，買賣合同依法有效成立，雖未進(jìn)行登記，但根據(jù)現(xiàn)實(shí)中分房、買賣房屋的交易慣例，交付了鑰匙、產(chǎn)權(quán)證書等，即購方就可對住房進(jìn)行居住使用和控制，也并未有違反禁止性的法律規(guī)定，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為已經(jīng)交付，所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移。后者的購房合同也應(yīng)認(rèn)定為有效，但由于賣方已經(jīng)將合同約定的標(biāo)的物轉(zhuǎn)移給他人，從而導(dǎo)致合同無法履行，賣方對其違約行為應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。4、如果前者未辦理過戶手續(xù)，后者卻辦理了過戶手續(xù)，那么就要看后者是否具有侵害前者債權(quán)的惡意，或具有與銷售方惡意串通的行為，或故意采用違法的、違背善良風(fēng)俗的方法侵害前者的利益，即所謂的善意取得。如具有這些因素，也應(yīng)認(rèn)定后者的房屋買賣合同和產(chǎn)權(quán)登記有效，由賣方承擔(dān)違約責(zé)任。如不具備這些因素，則后者的產(chǎn)權(quán)變更登記的效力應(yīng)當(dāng)受到法律的維護(hù)，即不能否認(rèn)已通過登記對房屋所享有的所有權(quán)，也只有這樣才能確認(rèn)并保護(hù)因登記取得的權(quán)利，否則的話，產(chǎn)權(quán)登記的公信力難以維護(hù)。在司法實(shí)踐中，還有一個(gè)問題就是在保護(hù)后者對房屋的所有權(quán)時(shí)，會遇到一個(gè)矛盾，即前者可能對房屋進(jìn)行裝修、修繕，這樣當(dāng)后者要求交付房款時(shí)，前者即使已交付，也不能恢復(fù)原狀，或恢復(fù)原狀在經(jīng)濟(jì)利益上是極不合理的，如不恢復(fù)原狀，則前者對房屋所作的裝修不一定符合后者的需要，但在現(xiàn)實(shí)生活中往往是后者一定要求前者必須搬出，這里我們應(yīng)當(dāng)考慮到，前者也是有責(zé)任的，因?yàn)榍罢邞?yīng)當(dāng)知道在自己辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記前，自己還沒有在法律上取得對房屋的所有權(quán)，在此情況下，他冒然對房屋進(jìn)行裝修，則應(yīng)承擔(dān)這種不利的風(fēng)險(xiǎn)后果，但又要考慮到在前者的購房合同未被確認(rèn)無效前，不能不說前者對房屋的占有是無法律依據(jù)，筆者認(rèn)為，除各方當(dāng)事人依法請求返還財(cái)產(chǎn)或支付各種損失及各種費(fèi)用外，裝修、修繕的相關(guān)費(fèi)用前者也應(yīng)當(dāng)有權(quán)獲得補(bǔ)償，在必要時(shí)前者還可獲得搬出房屋的搬遷費(fèi)用。

四、如何解決未經(jīng)權(quán)屬登記的房屋轉(zhuǎn)讓糾紛的問題

在現(xiàn)實(shí)生活中，如a將其所有的房屋通過簽訂房屋買賣合同賣與b，并將房屋實(shí)際交付，但雙方未辦理房屋轉(zhuǎn)移登記，b在使用一段時(shí)間后，又通過簽訂房屋買賣合同將該房屋賣給c，并交付給c。上述交易活動中，對a與b之間的房屋買賣合同的效力問題無什么岐義，但bc之間的房屋買賣合同效力存在如下兩種觀點(diǎn)，

第一種觀點(diǎn)認(rèn)為bc之間的房屋買賣合同應(yīng)是無效合同，因?yàn)楦鶕?jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法（以下簡稱房地產(chǎn)法）第37條第（六）項(xiàng)規(guī)定“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓?！彪m然b與a簽訂了房屋協(xié)議，由于雙方未辦理產(chǎn)權(quán)過戶，a仍然是該房屋的真正所有權(quán)人，根據(jù)中華人民共和國民法典第五十一條“無處分權(quán)處分他人的財(cái)產(chǎn)”以及第五十二條第（五）項(xiàng)“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”的合同無效，b與c簽訂的房屋買賣合同違反了上述規(guī)定，故b與c之間簽訂的房屋買賣合同應(yīng)是無效合同。

另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，b與c之間簽訂的合同應(yīng)是有效合同，根據(jù)最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見第56條的規(guī)定，“買賣雙方自愿，并立有契約，買方已交付了房款，并實(shí)際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續(xù)不完善的，應(yīng)認(rèn)為買賣關(guān)系有效，但應(yīng)著其補(bǔ)辦房屋買賣手續(xù)。”由此從a公司與b簽訂協(xié)議并交付房屋時(shí)起，b事實(shí)上已對該房屋享有物權(quán)的職能即占有、使用、收益和處分的權(quán)利，雙方只是欠缺房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶的形式要件。b與c之間簽訂的合同是雙方在平等、自愿的基礎(chǔ)上簽訂的，是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，雙方的買賣行為應(yīng)受法律的保護(hù)，雙方所簽訂的房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為合法、有效。

筆者贊同第二種觀點(diǎn)，理由如下，在房屋買賣案件中，常常認(rèn)為未到房地產(chǎn)管理部門辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的房屋買賣合同無效，這種看法是錯誤的。如前所述，買賣后的產(chǎn)權(quán)登記不是合同生效的要求，而是合同一方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，是物權(quán)變動的要求，所以，是否辦理房屋過戶手續(xù)，影響的是標(biāo)的物的所有權(quán)是否依法轉(zhuǎn)移，而買賣合同是一種債權(quán)，標(biāo)的物是否轉(zhuǎn)移對合同本身的效力并無影響。當(dāng)然，c為了標(biāo)的物的產(chǎn)權(quán)有效轉(zhuǎn)移，使標(biāo)的物的產(chǎn)權(quán)無瑕疵，尚需辦理產(chǎn)權(quán)過戶，但是，c不能通過與b簽訂的房屋買賣合同辦理產(chǎn)權(quán)過戶。在實(shí)際操作中，a要通過與b之間簽訂的房屋買賣合同將標(biāo)的物過戶給b，b再通過與c的房屋買賣合同將房屋轉(zhuǎn)移給c，通過這種程序，也避免了國家稅收的流失。

五、拆遷戶對拆遷安置房屋進(jìn)行買賣時(shí)其合同效力及相關(guān)問題法律分析

拆遷安置房屋買賣時(shí)尚未領(lǐng)取權(quán)屬證書，此類房屋就普通商品房而言有著特殊性質(zhì)，為此從物權(quán)理論出發(fā)，結(jié)合民法誠實(shí)信用原則和不動產(chǎn)善意取得制度對拆遷安置房屋買賣合同效力及履行中相關(guān)問題進(jìn)行分析。

與普通的房屋買賣糾紛不同的是，拆遷安置房在進(jìn)行交易時(shí)尚未領(lǐng)取權(quán)屬證書，土地使用權(quán)性質(zhì)也有特殊性，因此在處理之際觀點(diǎn)紛呈，做法不一。

實(shí)例一，XX年9月8日,原告華某與被告應(yīng)某簽訂賣房協(xié)議一份，約定被告將其即將交付的拆遷安置房一套賣給原告，房屋面積77.63平方米,總價(jià)款22.5萬元。協(xié)議簽訂后，原告按約支付了定金和預(yù)付款，被告于同年11月8日將房屋交付原告并由后者入住。XX年4月初，被告領(lǐng)取房產(chǎn)證和土地證后卻拒絕履行協(xié)議，至今未辦理過戶手續(xù)。原告要求被告繼續(xù)履行協(xié)議，協(xié)助原告辦理房屋過戶手續(xù)。庭審時(shí)，被告以雙方簽訂協(xié)議時(shí)，轉(zhuǎn)讓的房屋尚未交付，也沒有領(lǐng)取任何權(quán)屬證書，原、被告之間這一買賣行為違反了城市房地產(chǎn)管理法第三十七條第六項(xiàng)“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”這一強(qiáng)制性法律規(guī)定，要求確認(rèn)雙方買賣協(xié)議無效。

實(shí)例二，原告陳某與被告汪某房屋買賣糾紛。與案例一情況相同，被告在雙方簽訂協(xié)議并收取原告預(yù)付款，原告也入住的情況下，卻拒絕履行協(xié)議，辦理房屋過戶手續(xù)，被告以該房屋為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，被告未經(jīng)共有權(quán)人同意擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的行為無效，要求駁回原告的訴訟請求。

未領(lǐng)取權(quán)屬證書房屋（預(yù)購房屋）轉(zhuǎn)讓的效力問題

要確認(rèn)兩個(gè)案例中房屋買賣協(xié)議的效力，必須正確理解城市房地產(chǎn)管理法第三十七條的規(guī)定。首先要澄明的一個(gè)問題是，“房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”不等同于“房地產(chǎn)不得買賣”。該法第三十六條規(guī)定，“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈予或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。”因此，“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”應(yīng)包括簽訂合同、付款、房屋交付，過戶登記等一系列債權(quán)行為和物權(quán)行為，所謂“不得轉(zhuǎn)讓”應(yīng)理解為上述系列行為不能徹底完成，不能發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的合同履行目的，但不得據(jù)此認(rèn)為法律禁止訂立預(yù)購房（期房）轉(zhuǎn)讓合同或所簽訂的合同一律無效。

此外，城市房地產(chǎn)管理法第四十五條，“商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務(wù)院規(guī)定?！睆拇藯l的立法含義可以看出，預(yù)售商品房在取得權(quán)屬證書之前再行轉(zhuǎn)讓是可行的，否則應(yīng)當(dāng)明令禁止。其實(shí)，城市房地產(chǎn)管理法（草案）中曾明文規(guī)定禁止預(yù)售房再轉(zhuǎn)讓，但該法正式頒布時(shí)，卻又改為上述45條的規(guī)定，由此也可以看出我國法律對預(yù)售房再轉(zhuǎn)讓予以認(rèn)可的基本精神。從上述兩案來看，雙方在簽訂協(xié)議時(shí)，被告的拆遷安置房尚未建成，但這并不影響該轉(zhuǎn)讓協(xié)議的效力，而且，以尚不存在或尚未實(shí)際取得的物作為標(biāo)的物訂立合同，在現(xiàn)實(shí)生活中普遍存在，合同法也持肯定態(tài)度，典型的例子是融資租賃合同、期貨交易等。

當(dāng)前理論界對于未辦理過戶手續(xù)的房屋買賣合同的效力問題已趨于統(tǒng)一，已認(rèn)識到不動產(chǎn)登記只是物權(quán)變動的成立要件，而非買賣合同的生效要件。最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國民法典若干問題的解釋也明確規(guī)定，“當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物的所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。”這一做法的轉(zhuǎn)變有力地制止了一些借口不動產(chǎn)買賣未登記就主張合同無效，以追求更大利益的不誠信行為。而正確認(rèn)識并區(qū)分預(yù)售房再轉(zhuǎn)讓合同的效力也有與之相同的社會效果。就上述兩案而言，雙方在簽訂賣房協(xié)議時(shí)對房屋權(quán)屬證書尚未領(lǐng)取的狀況是明知的，雙方對買賣房屋約定明確，產(chǎn)權(quán)亦無其他爭議，購買的房屋已交付原告入住，并且訴訟發(fā)生前被告已領(lǐng)取權(quán)屬證書的情況下如果仍然僵化地理解適用城市房地產(chǎn)管理法第三十七條規(guī)定，勢必會助長一種隨意悔約，違背誠信的不良社會風(fēng)氣，也是對誠實(shí)信用原則的一種踐踏。

誠然，當(dāng)前造成一些地方房價(jià)飛漲有“惡炒樓花”的原因，目前各地也都有相應(yīng)的禁止期房買賣的規(guī)定，這些地方性規(guī)定或其他部門規(guī)章也不能作為法院認(rèn)定合同無效的依據(jù)。另一方面，現(xiàn)實(shí)生活中預(yù)購房買賣的原因眾多，一味禁止預(yù)購房轉(zhuǎn)讓的立法意圖也難以得到貫徹實(shí)現(xiàn)。在房地產(chǎn)市場發(fā)展初期，禁止轉(zhuǎn)讓可能會在一定范圍內(nèi)達(dá)到抑制房價(jià)的作用，但一個(gè)成熟的市場經(jīng)濟(jì)秩序可能更需要的是市場因素的自然調(diào)節(jié)。

總之，上述案例一的房屋買賣合同中，合同雙方當(dāng)事人具有民事行為能力、意思表示真實(shí)、標(biāo)的物確定也未違反法律規(guī)定，并且被告在起訴前已經(jīng)領(lǐng)取了房屋權(quán)屬證書，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)買賣合同的效力。

夫妻一方擅自處分共有房產(chǎn)的效力

處理第二類案件時(shí)首先要查明被告汪某在出賣他們共有的房屋時(shí)是否屬于擅自處分，現(xiàn)實(shí)生活中相當(dāng)多的情況都是夫妻雙方共同決定處分共有財(cái)產(chǎn)，具體由一人出面與買方商談，當(dāng)另一方對約定的價(jià)格不滿意，這種情形則不構(gòu)成無權(quán)處分，不影響已簽訂合同的效力。最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國民法典若干問題的意見第89條規(guī)定，“共同共有人對共有財(cái)產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，一般認(rèn)定無效。但第三人善意、有償取得財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益，對其他共有人的損失，由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的人賠償。因此，本案中即使被告汪某出賣房屋沒有經(jīng)過其他共有人的同意，屬擅自處分不動產(chǎn)行為，原告也構(gòu)成善意第三人，其依據(jù)合同可獲得的利益也應(yīng)予以保護(hù)，而房屋共有人之損失可以向無權(quán)處分人主張侵權(quán)賠償。理由在于，

1、善意取得制度作為各國普遍實(shí)行的一項(xiàng)維護(hù)交易安全的民事制度，其適用對象不僅限于動產(chǎn)，也應(yīng)包括不動產(chǎn)。因?yàn)椴粍赢a(chǎn)交易也會因登記錯誤、疏漏、未登記等原因發(fā)生無權(quán)處分問題，而第三人也同樣存在是否知情即是否為善意的問題。如果不動產(chǎn)交易中第三人取得不動產(chǎn)時(shí)出于善意，則從保護(hù)善意第三人、維護(hù)交易秩序的目的出發(fā)，應(yīng)當(dāng)允許第三人獲得不動產(chǎn)的所有權(quán)。不動產(chǎn)善意取得制度在瑞士、德國等大陸法系國家立法上也有規(guī)定。具體到本案中，因雙方簽訂房屋買賣合同時(shí)，被告房屋尚未領(lǐng)取權(quán)屬證書，原告也無從審查不動產(chǎn)共有人情況。原告取得房屋支付了當(dāng)時(shí)合理的市場價(jià)格，并且已經(jīng)入住該房屋，雖然這時(shí)原告尚未取得房屋的登記證明，但這也是由于被告違約，拒絕履行合同義務(wù)所造成的局面，并不影響原告作為善意第三人的地位，應(yīng)當(dāng)說原告在一系列過程中是善意且無過失的。

2、從利益衡量角度觀之，如果以被告主張的未經(jīng)共有人同意的理由確認(rèn)合同無效，則會使買受人訂立合同的目的徹底落空。在合同有效的情況下，尚能取得房屋所有權(quán)。若合同無效，則使這種可能性完全喪失。而我們知道，此時(shí)適用締約過失追究被告責(zé)任與正常的合同履行利益之間是存在很大差距的。如果不適用善意取得制度來保護(hù)善意第三人的利益，則交易中大量的合同會被認(rèn)定為無效，將極大地降低合同制度的可信賴程度，損害市場信用。不利于市場信用機(jī)制的建立，也不符合市場經(jīng)濟(jì)對交易便捷的基本要求。

拆遷安置房屋買賣合同的成立與生效[勵志的句子 djz525.com]

拆遷安置房屋的土地使用性質(zhì)一般情況下是國有劃撥土地，根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法第三十九條第一款規(guī)定，“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)許轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。”基于這一規(guī)定，有觀點(diǎn)認(rèn)為，上述拆遷安置房屋買賣合同訂立后，如未到有關(guān)部門辦理報(bào)批手續(xù)，則買賣合同未生效。對此，最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國民法典若干問題的解釋（一）第九條第一款規(guī)定，“依照合同法第四十四條第二款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)手續(xù)才生效。在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不得轉(zhuǎn)移?！币虺鞘蟹康禺a(chǎn)管理法第三十九條并未規(guī)定合同必須在報(bào)批、登記后才生效（這與民法典規(guī)定“抵押合同自登記之日起生效”有著顯著區(qū)別），因此，上述拆遷安置房屋買賣合同訂立后雖暫時(shí)沒有履行報(bào)批、登記手續(xù)，但并不影響合同的效力，只是交易房屋的所有權(quán)不能發(fā)生轉(zhuǎn)移，當(dāng)事人訂立合同之物權(quán)變動的目的無法實(shí)現(xiàn)。

拆遷安置房屋買賣交易實(shí)例中，雙方對買賣合同的報(bào)批、登記手續(xù)都是放在合同履行過程的房屋過戶階段進(jìn)行，而房管部門也是將房地產(chǎn)交易、房屋所有權(quán)發(fā)證審批同時(shí)進(jìn)行，由受讓方繳納土地出讓金后再由房管部門批準(zhǔn)交易并著手核發(fā)房產(chǎn)證。從實(shí)際操作的這一做法中，也可以看出拆遷安置房屋買賣合同的效力并不受批準(zhǔn)、登記手續(xù)的影響。

三、正式簽訂房屋買賣合同時(shí)，應(yīng)具備哪些條件

根據(jù)我國房地產(chǎn)管理的有關(guān)法律規(guī)定，正式簽訂房屋買賣合同應(yīng)具備以下條件，

①購房者必須具有完全的民事行為能力。在中華人民共和國民法典中規(guī)定。18周歲以上的公民是成年人，具有完全民事行為能力，可以獨(dú)立進(jìn)行民事活動；16周歲以上不滿18周歲的公民，以自己的勞動收入為主要生活來源的，視為完全民事行為能力人。10周歲以上的未成年人是限制民事行為能力人，可以進(jìn)行與其年齡、智力相適應(yīng)的民事活動；其他民事活動(包括房屋買賣行為，因?yàn)榉课葙I賣涉及的金額巨大，也很復(fù)雜，很明顯地與限制民事行為能力人的年齡、智力不相適應(yīng))由他的法定代表人代理，或者征得他的法定代理人的同意。不滿10周歲的未成年人是無民事行為能力人，由他的法定監(jiān)護(hù)人代理民事活動。不能辨認(rèn)自己行為的精神病人是無民事行為能力人，由他的法定代理人代理民事活動。不能完全辨認(rèn)自己行為的精神病人是限制民事行為能力人，可以進(jìn)行與其精神健康狀況相適應(yīng)的民事活動；其他民事活動由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。所以當(dāng)購房者是無民事行為能力人或限制民事行為能力人，即未成年人和精神病人時(shí)，必須由他的法定代理人(即監(jiān)護(hù)人)來代理，或者征得法定代理人的同意，否則買賣行為是無效的。

②售房者必須有銷售房屋的權(quán)利，如果售房者為企業(yè)的話，那么在該企業(yè)的經(jīng)營范圍中必須有房地產(chǎn)銷售這一項(xiàng)，因?yàn)槠髽I(yè)法人必須在核準(zhǔn)登記的經(jīng)營范圍內(nèi)從事經(jīng)營。目前各地對商品房的銷售實(shí)行許可證制度，如北京市對外銷的商品房實(shí)行外銷許可證，內(nèi)銷的商品房實(shí)行內(nèi)銷許可證，預(yù)售的商品房還要辦理預(yù)售許可證。售房單位必須辦理銷售的許可證后，才允許將商品房上市銷售。所以，如果售房者銷售的商品房未辦理有關(guān)的銷售許可證，那么售房者無權(quán)銷售商品房。

(3)售房者和購房者所簽訂的房屋買賣合同必須是雙方共同意愿的表示

房屋買賣合同應(yīng)該是雙方在平等的基礎(chǔ)上，共同協(xié)商的結(jié)果。購房者在選好房后，準(zhǔn)備購買時(shí)，售房者通常要把事先起草好的房屋買賣合同交給購房者簽字。對此，購房者有權(quán)對合同中不合理的條款或合同中未明確規(guī)定的事項(xiàng)提出修改意見和增加補(bǔ)充協(xié)議。依據(jù)合同法的有關(guān)規(guī)定，合同的任何一方都不能用欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實(shí)意愿的情況下簽訂合同。

目前，售賣商品房必須使用政府印制的商品房買賣示范文本，其中內(nèi)容當(dāng)事人可以根據(jù)需要修改、刪除和補(bǔ)充。

(3)合同的內(nèi)容不得違反法律和行政法規(guī)

法律和行政法規(guī)是國家制定的，具有強(qiáng)制效力，任何單位和個(gè)人都必須遵守法律和法規(guī)。因此購房者和售房者所簽訂的房屋買賣合同也必須遵守法律和行政法規(guī)。比如購房者和售房者在合同中約定，購房者所應(yīng)交納稅費(fèi)一律免繳，該條款就違反有關(guān)的稅法，因而合同中的此項(xiàng)條款無效。

(4)合同不得違反國家利益和社會公共利益

我國是社會主義國家，國家利益和社會公共利益是第一位的，因此合同的內(nèi)容不得違反國家利益和社會公共利益，否則就無效。

簽訂的房屋買賣合同如果違反了上述四項(xiàng)條件，那么該合同就是無效合同(或部分無效合同)。無效的合同不受法律的保護(hù)。確認(rèn)合同部分無效的，假如不影響其余部分的效力，其余部分仍然有效。

房屋買賣合同(篇5)

根據(jù)中華人民共和國民法典及相關(guān)法律規(guī)定，甲乙雙方經(jīng)友好協(xié)商，在平等自愿基礎(chǔ)上，就乙方自愿購買甲方所有的房屋事宜，達(dá)成如下協(xié)議，以茲共同遵守。

第一條交易房屋具體情況，

房屋面積總面積㎡㎡車庫面積㎡配房面積㎡閣樓面積㎡，房屋結(jié)構(gòu)，產(chǎn)權(quán)年，房屋用途，購房合同編號

第二條交易房屋價(jià)款及給付方式

1、房屋的交易總價(jià)為，人民幣付甲方房款人民幣￥萬元元整，本合同簽訂之日后甲方貸款余額人民幣￥萬元整由乙方以銀行按揭方式支付月供人民幣￥萬款，甲方積極配合辦理更名手續(xù)，本合同簽訂履行后甲方不再支付與本房有關(guān)系的任何費(fèi)用。

第三條稅費(fèi)承擔(dān)

1、本合同項(xiàng)下房屋交易、更名、辦一手房房產(chǎn)證等行為產(chǎn)生的一切費(fèi)用，包括交易稅費(fèi)、過戶所產(chǎn)生的費(fèi)用等一切稅費(fèi)由乙方承擔(dān)。

第四條雙方的權(quán)利義務(wù)

1、甲方保證對所出賣的房屋享有完全的處分權(quán)并保證符合國家有關(guān)規(guī)定，而且沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛。因甲方原因造成該房屋發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的，由甲方承擔(dān)全部責(zé)任退還乙方所有已支付房款并賠償乙方所有損失及違約金20萬元貳拾萬元整乙方有權(quán)解除合同并追究甲方法律責(zé)任。

2、經(jīng)雙方協(xié)商確定，甲方在交房當(dāng)日將水、電等費(fèi)用結(jié)清。

3、甲方于房產(chǎn)證可辦理后積極無償配合乙方辦理房產(chǎn)證辦理、過戶、更名等手續(xù)，甲方應(yīng)在物業(yè)通知領(lǐng)鑰匙10日內(nèi)向乙方騰空房屋并交付使用，甲方如未能按時(shí)配合乙方辦理所有手續(xù)及交房甲方應(yīng)賠償乙方違約金20萬元貳拾萬元整。

第五條違約責(zé)任

1、乙方如未按本合同規(guī)定的時(shí)間付款，或因乙方原因造成本合同無法履行的，乙方向甲方支付違約金20萬元整貳拾萬元整。

2、甲方如未按本合同規(guī)定的期限將該房屋交付，甲方向乙方支付違約金萬元整。

3、甲方如未按本合同規(guī)定積極配合將該房屋過戶到乙方名下，甲方自愿支付乙方寫)貳拾萬元整作為違約金。

4、如乙方為按時(shí)向銀行支付按揭造成甲方貸款逾期等不良記錄乙方應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任并支付甲方相應(yīng)損失計(jì)違約金20萬元貳拾萬元整。

5、乙方如未能按規(guī)定積極配合甲方辦理房權(quán)證交易手續(xù)甲方有權(quán)提出中止合同并要求索賠損失。

6、本房如因天災(zāi)等一切不可抗拒因素造成本合同無法正常履行所產(chǎn)生的一切損失雙方互不賠償互不追責(zé)。

第六條爭議的解決方式

合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的，依法向房屋所在地人民法院起訴。

第七條本合同未盡事宜，甲乙雙方可另行約定，其補(bǔ)充約定經(jīng)雙方簽章與本合同具有同等法律效力。

第八條本合同一式三份，甲乙雙方及律師事務(wù)所各執(zhí)一份，具有同等法律效力。本合同自雙方當(dāng)事人簽字后生效。

備注，

甲方，_________________

身份證號，_________________

地址，___________________

乙方，__________________

身份證號，___________________

地址，____________________

__年__月__日

房屋買賣合同(篇6)

甲方(原購買方)：_________________

乙方(現(xiàn)購買方)：_________________

丙方(出賣方)：_________________

甲方為乙方的，系直系親屬關(guān)系?，F(xiàn)甲方將購買的坐落于的房產(chǎn)權(quán)益變更給乙方，經(jīng)三方協(xié)商一致達(dá)成如下協(xié)議：

一、甲方于年月日與丙方簽訂《商品房買賣合同》/《存量房買賣合同》，該合同約定：_________________甲方以人民幣元的總價(jià)款購買上述房屋，該合同已經(jīng)網(wǎng)上備案，合同備案號為，甲方尚未取得該房屋的所有權(quán)。

二、甲方將其所占權(quán)益的全部/部分變更給，其所對應(yīng)的權(quán)利和義務(wù)一并變更。變更后，該房屋的購買方為。

三、丙方同意甲、乙雙方的上述房產(chǎn)權(quán)益變更行為。

四、對于已設(shè)定抵押的房屋，甲、乙雙方的上述房產(chǎn)權(quán)益變更行為應(yīng)征得抵押權(quán)人同意。

五、若該房屋因查封、拆遷凍結(jié)或者其他原因?qū)е路慨a(chǎn)權(quán)利受到限制，本變更書自動失效。

六、針對甲方的詢問事項(xiàng)：_________________

1.是否存在本合同主體以外的其他共有人□是□否

2.其他共有人是否同意房產(chǎn)權(quán)益變更給乙方□是□否

七、其他未盡事宜：_________________

八、本變更書僅作房屋登記使用，原房屋買賣合同不作更改，由無錫市房產(chǎn)管理局產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處鑒證后生效。

本變更書一式份，甲方份，乙方份，丙方份，無錫市房產(chǎn)管理局產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處份，契稅征收所份，份。

甲方： ___________

乙方： ___________

____ 年 _____ 月 _____ 日

房屋買賣合同(篇7)

出售方：____________(以下簡稱甲方)身份證號碼：_____________________聯(lián)系電話:_________________

購買方：____________(以下簡稱甲方)身份證號碼：_____________________聯(lián)系電話:_________________

經(jīng)甲乙雙方協(xié)商，一致達(dá)成以下協(xié)議:

1、甲方愿將位于_______________________私有門面一間，面積____________平方米(以房產(chǎn)證上面積為準(zhǔn))所有權(quán)出售給乙方。價(jià)格為人民幣_____________元(小寫___________元)整。

2、付款方式：雙方正式簽定《房屋買賣協(xié)議》時(shí)，乙方向甲方一次性付清全部購房款人民幣_____________元整，同時(shí)，甲方將該房屋的房產(chǎn)證、土地證等一切房產(chǎn)手續(xù)。此后，該房屋產(chǎn)權(quán)歸乙方所有。

3、在乙方辦理該房屋產(chǎn)權(quán)等過戶手續(xù)中，甲方必須予以協(xié)助，提供有關(guān)證明(包括簽字等)。房屋過戶中產(chǎn)生的一切費(fèi)稅由乙方負(fù)責(zé)。

4、本合同一式兩份，經(jīng)甲乙雙方簽字生效，各執(zhí)一份，均具有法律效力。雙方應(yīng)共同遵守，不得違約，違約責(zé)任定為_______萬元。

甲方：____________

_______年____月_____日

乙方：___________

_______年____月_____日

房屋買賣合同(篇8)

合同編號，_________

甲方(出賣人)，_________

(本人/法定代表人)姓名，_________

國籍，_________

(身份證/護(hù)照/營業(yè)執(zhí)照號碼)，_________

地址，_________

郵政編碼，_________

聯(lián)系電話，_________

委托代理人，_________

國籍，_________

電話，_________

地址，_________

郵政編碼，_________

乙方(買受人)，_________

(本人/法定代表人)姓名，_________

國籍，_________

(身份證/護(hù)照/營業(yè)執(zhí)照號碼)，_________

地址，_________

郵政編碼，_________

委托代理人，_________

聯(lián)系電話，_________

國籍，_________

電話，_________

地址，_________

郵政編碼，_________

根據(jù)國家和_________省(市)法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就下列房地產(chǎn)買賣達(dá)成如下協(xié)議，

第一條　房屋的基本情況

甲方房屋(以下簡稱該房屋)坐落于_________;位于第_________層，共_________(套/間)，房屋結(jié)構(gòu)為_________，建筑面積_________平方米(其中實(shí)際建筑面積_________平方米，公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e_________平方米)，房屋用途為_________;該房屋平面圖見本合同附件一，該房屋內(nèi)部附著設(shè)施見附件二;(房屋所有權(quán)證號、土地使用權(quán)證號/房地產(chǎn)權(quán)證號)為_________。

第二條　房屋面積的特殊約定

1、本合同第一條所約定的面積為(甲方暫測/原產(chǎn)權(quán)證上標(biāo)明/房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)實(shí)際測定)面積。如暫測面積或原產(chǎn)權(quán)證上標(biāo)明的面積(以下簡稱暫測面積)與房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)實(shí)際測定的面積有差異的，以房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)實(shí)際測定面積(以下簡稱實(shí)際面積)為準(zhǔn)。

2、該房屋交付時(shí)，房屋實(shí)際面積與暫測面積的差別不超過暫測面積的±_________%(不包括±_________%)時(shí)，房價(jià)款保持不變。

3、實(shí)際面積與暫測面積差別超過暫測面積的±_________%(包括±_________%)時(shí)，甲乙雙方同意按下述第_________種方式處理，

(1)乙方有權(quán)提出退房，甲方須在乙方提出退房要求之日起_________天內(nèi)將乙方已付款退還給乙方，并按_________利率付給利息。

(2)每平方米價(jià)格保持不變，房價(jià)款總金額按實(shí)際面積調(diào)整。

(3)_________。

第三條　土地使用權(quán)性質(zhì)

1、該房屋相應(yīng)的土地使用權(quán)取得方式為_________。

2、土地使用權(quán)年限自_________年_________月_________日，至_________年_________月_________日止。

以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓批準(zhǔn)文件號為_________;

甲方，

乙方，

時(shí)間，

房屋買賣合同(篇9)

甲方，___________________________

法定代表人，_____________________

住址，___________________________

郵編，___________________________

聯(lián)系電話，_______________________

乙方，___________________________

法定代表人，_____________________

住址，___________________________

郵編，___________________________

聯(lián)系電話，_______________________

鑒于，甲方因購買房屋，需委托乙方提供法律服務(wù)，故此，雙方經(jīng)協(xié)商一致，達(dá)成專項(xiàng)法律服務(wù)合同，合同如下，

第一條 乙方接受甲方的委托，指派_________為甲方購買房屋提供法律服務(wù)。

第二條 乙方為甲方提供如下法律服務(wù)，每項(xiàng)服務(wù)按次_____，每次不超過半個(gè)工作日，

1．乙方在乙方辦公地為甲方審查購房合同，并提出法律意見，甲方向乙方繳納服務(wù)費(fèi)_________元／次；

2．乙方與甲方共同參與購房合同談判，視談判結(jié)果出具法律意見，供甲方參考，甲方向乙方繳納服務(wù)費(fèi)_________元／次；

3．乙方應(yīng)甲方要求，調(diào)查買房所涉房產(chǎn)公司主體資格的合法性，甲方向乙方繳納服務(wù)費(fèi)_________元／次；

4．甲方要求乙方提供其它法律服務(wù)，_________。

第三條 乙方必須認(rèn)真依法保護(hù)甲方合法權(quán)益。

第四條 甲方應(yīng)當(dāng)向乙方如實(shí)提供辦理專項(xiàng)法律事務(wù)的相關(guān)材料，乙方接受委托后，若甲方不積極提供相關(guān)材料，或弄虛作假等情況，有權(quán)終止服務(wù)，依約所_____用不予退還。

第五條 如乙方無故終止履行合同，依約所_____用全部退還甲方，如甲方無故終止合同，乙方依約所_____用不予退還。

第六條 根據(jù)甲乙雙方協(xié)議，甲方應(yīng)向乙方繳納法律服務(wù)費(fèi)總額_________元（大寫_________元），其中差旅費(fèi)_________元，于本合同簽訂之日一次_____清。

甲方（蓋章），_______________

法定代表人（簽字），_________

_________年_______月_______日

乙方（蓋章），_______________

法定代表人（簽字），_________

_________年_______月_______日

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